Più prestiti per ristrutturare gli edifici
La Commissione europea si prepara ad affrontare la sfida della riqualificazione energetica degli immobili con una nuova iniziativa indirizzata agli istituti di credito.
L'invito della Commissione Europea
“Efficienza energetica degli edifici: quadro del portafoglio per aumentare i prestiti per le ristrutturazioni energetiche”, questo il titolo dell’invito pubblicato l’8 ottobre dalla Commissione europea e che resterà aperto fino al 5 novembre 2024. Si tratta di un’iniziativa in linea con quanto definito nella Direttiva Case Green, di cui abbiamo parlato nel dettaglio in un precedente articolo.
La chiamata a contribuire con proposte e osservazioni ha una varietà di scopi, primo tra tutti l’aumento delle concessioni di prestiti per la riqualificazione energetica. La Commissione europea mira, inoltre, a delineare pratiche che proteggano le famiglie in situazioni finanziarie spinose, e che invoglino allo stesso tempo i “prestatori di denaro” a dare la precedenza agli edifici con le prestazioni peggiori.
L’interesse degli istituti di credito a intervenire è basato su vari scenari per il futuro, che mettono in luce oltre a possibili effetti negativi per il settore immobiliare, anche il ruolo centrale della finanza green su questo tema.
Un quadro della situazione
Prima di tutto bisogna stabilire che gli italiani sono un popolo di proprietari. Secondo i dati pubblicati da Confedilizia lo scorso gennaio, oltre il 75% degli italiani, infatti, vive in una casa di proprietà. È per questa ragione che gli immobili sono tra le garanzie più comuni che vengono richieste dalle banche per ottenere prestiti a lungo termine come i mutui.
Non stupisce che circa il 90% degli immobili ipotecati siano residenziali. Secondo le ultime stime, inoltre, circa la metà degli edifici residenziali italiani rientrano nelle classi energetiche più basse. È comprensibile, quindi, la preoccupazione degli istituti creditizi.
L’abbassamento del merito creditizio dei proprietari immobiliari e la necessità degli istituti finanziari di migliorare le prestazioni energetiche degli immobili in garanzia, detraggono infatti i prestatori di denaro dal concedere nuovi prestiti, sia a chi ne ha già di aperti e vorrebbe ridiscuterli per ristrutturare casa, che a chi ne vuole usufruire per la prima volta.
Già precedentemente all’applicazione della Direttiva, l’ABI (Associazione Banche Italiane) ha espresso la sua opinione sul tema in sede di audizione parlamentare. Durante l’intervento è stato evidenziato il rischio di una riduzione sostanziale del valore di mercato degli edifici residenziali delle classi energetici più basse. La conseguenza sarebbe non solo la svalutazione delle garanzie acquisite dai prestatori di denaro, ma anche una perdita sostanziale di ricchezza delle famiglie italiane che avranno, appunto, un merito creditizio inferiore.
Non aiuta che secondo la Direttiva Case Green le banche stesse devono migliorare l’efficienza degli immobili ipotecati, pur non essendone proprietarie. Nell’impossibilità di agire in prima persona con interventi di riqualificazione energetica sugli immobili già nel loro portafoglio di garanzie, è ovvio che le banche debbano trovare soluzioni alternative.
Secondo l’ABI, la soluzione più immediata sarà una maggiore selettività nell’erogazione dei finanziamenti ipotecari, che si traduce in una preferenza al prestito di denaro per chi porta in garanzia immobili con prestazioni energetiche migliori.
Insomma, uno scenario che rischia di rallentare gli interventi per gli edifici che più ne hanno bisogno.
Le soluzioni proposte
Per capire quali sono le migliorie che si possono mettere in atto, è necessario precisare che la Direttiva europea lascia libertà per i singoli Stati di definire le politiche pubbliche per il raggiungimento degli obiettivi.
L’invito, quindi, è pensato in particolare per incoraggiare gli istituti di credito a fornire proposte concrete che possano poi essere integrate in futuro, non solo nelle politiche interne per gli operatori finanziari, ma anche a livello governativo.
Il primo step su cui tutti gli operatori concordano è la necessità di una significativa revisione degli incentivi fiscali. È essenziale che lo Stato italiano fornisca un sostegno soprattutto alle famiglie che già sono più fragili sotto l’aspetto finanziario e che potrebbero diventarlo ancora di più a causa della svalutazione del proprio patrimonio immobiliare.
In secondo luogo, è necessario identificare i proprietari immobiliari per cui gli obblighi di ristrutturazione non siano economicamente sostenibili o per cui la diminuzione di emissioni di gas serra sia non significativa rispetto all’investimento necessario. La corretta individuazione di queste casistiche permetterà di evitare sprechi economici sia per lo Stato che per i cittadini.
Un altro obiettivo di rilievo è una migliore e più immediata reperibilità della documentazione. Ad oggi, infatti, è necessario essere in possesso della valutazione di rischio fisico e dei certificati di prestazione energetica pre e post intervento per l’immobile su cui si vuole effettuare una riqualificazione. Si tratta di documenti non sempre facili da recuperare neppure per gli esperti del settore.
Solo poche Regioni italiane, ad esempio, dispongono di un archivio informatico SIAPE che permetta una consultazione delle certificazioni di risparmio energetico online immediata, senza esser costretti a ricorrere alla richiesta della documentazione fisica. Per quanto riguarda il rischio fisico, invece, il problema diventa la frequenza di eventi estremi come frane e inondazioni anche in zone in cui precedentemente il rischio era tutto sommato basso.
Da parte delle banche è necessario, inoltre, un impegno più diretto con la creazione di nuovi prodotti finanziari o la modifica di quelli esistenti, come ad esempio i mutui green, che siano allettanti per gli interessati alla riqualificazione energetica degli immobili.
Ultima, ma non meno importante, è la riqualificazione del personale, sia per il personale interno degli istituti di credito, che per gli specialisti del settore immobiliare. L’obiettivo è fornire consulenze che rendano più semplice l’accesso ai fondi pubblici collegati all’efficientamento energetico, massimizzando il beneficio economico per chi investe nella ristrutturazione degli edifici.
Se è vero che il patrimonio immobiliare italiano deve fare ancora molta strada per allinearsi all’obiettivo di riqualificazione della classe energetica posto dall’Unione Europea, si tratta di un’opportunità preziosa per il settore finanziario. Serve però la giusta combinazione di normative, incentivi, conoscenze e prodotti che portino vantaggi per tutti gli attori coinvolti.
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